Les 3 infos importantes à retenir de cet article :
- En assurance habitation, l’usufruitier assure son occupation et le nu-propriétaire les murs.
- Hors copropriété, aucune loi n’oblige l’usufruitier à s’assurer.
- En copropriété, une responsabilité civile est obligatoire.
En matière d’assurance habitation, le nu-propriétaire et l’usufruitier ont chacun leur rôle : l’usufruitier qui habite le logement assure ses biens et sa responsabilité, le nu-propriétaire protège le bâtiment avec une assurance de propriétaire non occupant (PNO).
Contrairement à une idée répandue, l’usufruitier n’est pas un locataire. Notre juriste vous explique ce qui est obligatoire, qui paie quoi après un sinistre et comment éviter un trou de garantie après une donation ou une succession.
Assurance habitation nu-propriétaire et usufruitier : qui assure quoi ?
La règle générale est simple : chacun assure ce dont il répond. L’usufruitier a l’usage du logement et doit l’entretenir (article 605 du Code civil). Le nu-propriétaire garde la charge des grosses réparations : gros murs, poutres, toiture entière.
L’assurance suit ce partage. Le tableau ci-dessous résume les trois situations les plus fréquentes :
| Situation | Usufruitier | Nu-propriétaire |
|---|---|---|
| Maison individuelle habitée par l’usufruitier | Multirisque habitation conseillée, non obligatoire par la loi | PNO conseillée, non obligatoire |
| Appartement en copropriété habité par l’usufruitier | Responsabilité civile obligatoire, multirisque conseillée | Responsabilité civile obligatoire (PNO) |
| Logement loué par l’usufruitier | PNO de bailleur conseillée (obligatoire en copropriété) | Couverture des murs à vérifier (PNO ou contrat de l’usufruitier) |
Sources : article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965, article 7 de la loi du 6 juillet 1989, articles 595 et 605 du Code civil (2026).
Dans le troisième cas, c’est le locataire qui doit s’assurer contre les risques locatifs. L’usufruitier devient alors le bailleur.
L’usufruitier est-il obligé de prendre une assurance habitation ?
Non, sauf en copropriété ou si l’acte qui crée l’usufruit l’impose. Aucun texte n’oblige l’usufruitier d’une maison à s’assurer. Beaucoup de sites affirment le contraire en le présentant comme un « locataire ». Or l’obligation de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 vise le locataire qui a signé un bail.
L’usufruitier, lui, n’a pas de bail : il détient un droit réel sur le logement, et aucune loi ne lui impose d’assurance particulière. Pour un logement individuel, même le propriétaire occupant n’est pas obligé de souscrire une assurance habitation, mais il reste responsable des dommages causés aux tiers.
Deux exceptions existent. En copropriété, chaque copropriétaire doit s’assurer en responsabilité civile, qu’il occupe ou non son lot (article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965). Par ailleurs, l’acte de donation ou le testament peut prévoir une clause d’assurance : relisez-le ou demandez au notaire.
Ne pas s’assurer reste un mauvais calcul. Un dégât des eaux chez le voisin ou un incendie engage la responsabilité de l’usufruitier : sans assurance, il paie la totalité des dommages de sa poche.
Que doit couvrir le contrat de l’usufruitier ?
Une multirisque habitation classique convient. Elle doit couvrir au minimum :
- la responsabilité civile, pour les dommages causés aux voisins et aux tiers ;
- le dégât des eaux, l’incendie et l’explosion ;
- les meubles et objets de l’usufruitier (vol, bris de glace selon les options).
Au moment du devis, indiquez que vous êtes usufruitier et non propriétaire. Demandez aussi si le contrat couvre le bâtiment ou seulement votre responsabilité et vos biens : la réponse détermine ce que le nu-propriétaire doit assurer de son côté.
Le nu-propriétaire doit-il souscrire une assurance PNO ?
Seulement si le logement est en copropriété. Dans ce cas, la responsabilité civile du copropriétaire non occupant est obligatoire, et la PNO est le contrat qui la couvre. Pour une maison individuelle, rien n’oblige le nu-propriétaire à s’assurer.
La PNO reste pourtant fortement conseillée. Le nu-propriétaire paie les grosses réparations : si la toiture est arrachée ou un mur s’effondre, la facture est pour lui. À cela s’ajoute sa responsabilité si un élément du bâtiment blesse quelqu’un, comme une tuile qui tombe sur un passant.
Le Code civil prévoit enfin que ni le nu-propriétaire ni l’usufruitier ne sont tenus de rebâtir ce qui est détruit par vétusté ou par cas fortuit (article 607). Sans assurance, une maison détruite par un incendie peut donc ne jamais être reconstruite.
Pour situer les tarifs, consultez notre article sur le prix moyen de l’assurance habitation en 2026, qui donne aussi les prix PNO. Puis comparez les offres :
🎁 Obtenez la liste des assureurs habitation les moins chers du moment en répondant à ce formulaire très rapidement :
Votre logement est…
Choisissez une réponse :
✓ Gratuit · ✓ Sans engagement · ✓ Réponse immédiate
Qui paie quoi après un sinistre ?
Après un sinistre, la répartition des travaux suit le Code civil, puis chaque assurance prend en charge ce qui revient à son assuré. Voici le partage prévu par les articles 605 à 607 :
| Type de travaux | Qui en a la charge |
|---|---|
| Réparations d’entretien (peintures, sols, plomberie, équipements) | Usufruitier |
| Grosses réparations (gros murs, voûtes, poutres, toiture entière, murs de clôture) | Nu-propriétaire |
| Grosses réparations causées par un défaut d’entretien | Usufruitier |
| Reconstruction après vétusté ou cas fortuit | Ni l’un ni l’autre n’y est tenu |
Sources : articles 605, 606 et 607 du Code civil (2026).
Prenons un dégât des eaux : les peintures et le parquet abîmés relèvent de l’entretien, donc du contrat de l’usufruitier. En revanche, une charpente à refaire après une tempête relève des grosses réparations. Elle est indemnisée par l’assurance qui couvre le bâtiment : PNO du nu-propriétaire ou contrat de l’usufruitier s’il inclut les murs.
Bon à savoir : l’indemnité versée pour un dommage à un immeuble bâti doit servir à sa remise en état (article L121-17 du Code des assurances). Elle sert d’abord à réparer le logement.
Peut-on prendre une seule assurance pour les deux ?
Oui. Un contrat peut être souscrit pour le compte d’une autre personne : c’est l’assurance « pour compte », prévue par l’article L112-1 du Code des assurances. Seul le souscripteur paie la cotisation, mais l’assurance profite aussi au bénéficiaire.
En pratique, deux montages sont courants. Le nu-propriétaire peut assurer le logement et payer la multirisque de son parent usufruitier, pour être sûr que le bien est couvert. À l’inverse, l’usufruitier peut prendre une multirisque qui couvre aussi le bâtiment, pour son compte et celui du nu-propriétaire.
Dans les deux cas, faites préciser par écrit à l’assureur qui est assuré et pour quels biens. Un contrat mal rédigé laisse souvent un trou : les murs ne sont couverts par personne.
Logement loué par l’usufruitier : quelle assurance ?
L’usufruitier peut louer seul un logement d’habitation et en percevoir les loyers (article 595 du Code civil). L’accord du nu-propriétaire n’est requis que pour un bail rural, commercial, industriel ou artisanal. Si le bail dépasse 9 ans, il ne s’impose au nu-propriétaire, à la fin de l’usufruit, que pour la période de 9 ans en cours.
Côté assurance, le locataire doit s’assurer contre les risques locatifs (article 7 de la loi du 6 juillet 1989). L’usufruitier, devenu bailleur, a intérêt à souscrire une PNO, obligatoire si le logement est en copropriété. Le nu-propriétaire, lui, vérifie que les murs restent couverts.
Les règles de partage entre bailleur et locataire s’appliquent alors comme pour toute location. Exemple avec notre article sur l’infiltration d’eau par la toiture : assurance du locataire ou du propriétaire.
Donation ou succession : les 4 réflexes à avoir
Le démembrement naît souvent d’une donation de la nue-propriété à un enfant ou d’une succession. Le contrat d’assurance ne s’adapte pas tout seul : voici les réflexes à avoir.
- Relire l’acte notarié : il peut répartir autrement les charges ou imposer une assurance.
- Prévenir l’assureur du parent devenu usufruitier : il n’est plus propriétaire, son contrat doit le refléter.
- Vérifier qui assure le bâtiment : contrat de l’usufruitier, PNO du nu-propriétaire, ou les deux.
- En copropriété, s’assurer que l’usufruitier et le nu-propriétaire ont chacun une responsabilité civile.
Exemple : une mère donne la nue-propriété de son appartement en copropriété à son fils et continue d’y vivre. Elle garde une multirisque d’occupant ; son fils souscrit une PNO. Les deux contrats se complètent sans doublon coûteux.
Foire aux questions
L’usufruitier qui occupe le logement assure ses biens et sa responsabilité civile. Le nu-propriétaire assure plutôt les murs avec une PNO. En copropriété, chacun doit au minimum une responsabilité civile.
Non. L’usufruitier n’a pas de bail : il détient un droit réel sur le logement. L’obligation d’assurance du locataire (article 7 de la loi du 6 juillet 1989) ne s’applique donc pas à lui.
Elle est obligatoire en copropriété, où chaque copropriétaire non occupant doit une responsabilité civile (article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965). Pour une maison individuelle, elle est facultative mais conseillée.
Oui. Il peut souscrire un contrat pour le compte de l’usufruitier (article L112-1 du Code des assurances) et en payer la cotisation. Faites préciser par écrit qui est assuré et pour quels biens.
La réfection d’une toiture entière est une grosse réparation, à la charge du nu-propriétaire (articles 605 et 606 du Code civil). Elle est indemnisée par l’assurance qui couvre le bâtiment, sauf défaut d’entretien de l’usufruitier.
Pour résumer
- En assurance habitation, l’usufruitier occupant assure ses biens et sa responsabilité, le nu-propriétaire les murs avec une PNO.
- Hors copropriété, la loi n’oblige ni l’un ni l’autre à s’assurer, mais un sinistre non couvert peut coûter le logement.
- Après une donation ou une succession, relisez l’acte, prévenez l’assureur et vérifiez que les murs sont bien couverts.
Sources
Textes officiels consultés pour cet article :
- Légifrance : article 605 du Code civil (réparations d’entretien et grosses réparations)
- Légifrance : article 595 du Code civil (location par l’usufruitier)
- Légifrance : article 9-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (assurance du copropriétaire)
- Légifrance : article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (assurance du locataire)
- Service-Public : assurance du logement par le propriétaire
- Code civil, articles 606 et 607 (grosses réparations, absence d’obligation de rebâtir)
- Code des assurances, articles L112-1 (assurance pour compte) et L121-17 (indemnité affectée à la remise en état)
- Service-Public : « En quoi consiste l’usufruit ? » (fiche F934)
